党的十八大提出“要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化的道路”，新型城镇化成为经济发展“新型四化”中的重要一极。刚刚结束的全国两会也明确表明，新型城镇化是我国现代化建设的历史任务，并强调新型城镇化是“以人为本”的城镇化，应与现代农业相辅相成、应与工业良性互动，保护农民利益、保障城镇就业。

推进新型城镇化，应该遵循城镇化发展的客观规律，坚持科学规划、合理布局、城乡统筹、节约用地、因地制宜、提高质量；要增强中小城市和小城镇的产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚等功能。建设新型城镇化，还要始终与生态文明建设紧密结合起来，做好规划，把建设新型城镇化变为建设“美丽中国”的主阵地。

推进新型城镇化，必将带来社会经济的深刻变化，也将带给房地产行业新机遇新变化。

新型城镇化任重道远，要实现楼市经济持续健康发展更是任务艰巨。为此，我们要群策群力，汇集多方正能量，加快我省新型城镇化建设，助推房地产业加快转型发展。

　　新型城镇化并非仅仅是人口向城市的聚集和迁徙，更重要的是城市自身的建设和城市综合承载力的提高

　　早在2000年，美国经济学家、诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨断言：“影响21世纪人类社会进程的有两件事情：一是以美国为首的新技术革命，二是中国的城镇化”。斯蒂格利茨确有先见之明――2000年，我国的城镇人口4.6亿，城镇化率36.2%；2012年，城镇人口增至7.12亿，城镇化率达到52.6%。我国的经济总量一跃成为世界第二，且同第一名的差距在逐步缩小。目前，我国的城镇化刚刚过半，离发达国家85%左右的水平仍有很大距离。距离正是发展空间。

　　城镇化是资源集约化、可持续发展，以及个人获得独立、自由、尊严的内在需要。城镇化提高了效率，节约了土地，尤其是给人们带来了极大的便利，恰如李克强总理所说的，“城镇化是扩大内需的最大潜力”。

　　城镇化的大发展同时给房地产发展带来了巨大的空间。一般来说，从人口在城市中的聚集程度与城市基础设施的完善程度两大标志，可以判断城镇化是否基本完成。也就是说，在城镇化进程中，作为房地产开发企业，有两件事要做，即建造住房供人们居住，以及参与城市基础设施建设。

　　西方有句谚语，“罗马不是一天建成的”。城镇化并非仅仅是人口向城市的聚集和迁徙，更重要的是城市自身的建设和城市综合承载力的提高。在城镇化进程中，容纳大规模资本投入、形成集约化生产条件和提供大量人口集中生活所必需的基础设施、交通条件、住房容量、公共建筑等都需要有一个较长的建设周期。这意味着，房地产的发展仍是一个漫长的过程。在这个漫长的过程中，房地产企业要顺应新型城镇化的要求，着眼长远，走品牌发展与特色发展之路。

　　城镇化众多问题亟待解决

　　城镇化建设是一个国家现代化的重要标志，城镇化建设不能单纯从城镇化率、人口率来衡量，关键在于城市建设、城市保障体系的共同切入与同步发展。

　　农村改革以来，土地承包后解决了十三亿人口的吃饭问题。新型城镇化推进过程中，大量农民涌入城市，如何满足粮食的需求，农村的农业现代化建设摆在了一个十分重要的位置上。与此同时，城市就业、居住、社会保障问题如何解决，是当下城镇化亟待解决的问题。

　　新型城镇化赋予房地产业新内涵:不仅要具有满足和解决市民居住的功能，同时要具有推动新型城镇化发展的动能

　　房地产业将面临开发模式转型和功能升级两方面的问题。主要体现在：房地产业不仅具有满足和解决城市居民居住的功能，同时还应该具备推动新型城镇化发展的动力来源的功能。房地产业应该做到五个结合，才能体现房地产业功能的升级。

　　一是，应该和新城区的建设相结合。在我们国家城镇化快速推进的十多年进程中，房地产业的这一功能得到了充分体现。二是，应该和老城区的改造相结合。在老城区的改造过程中，房地产业也可以给予动力的注入和提供产业的支撑。三是，应该和城市基础设施完善相结合。当房地产业的发展结合城市基础设施改造近乎完善的时候，不仅对城市总体功能的提升带来主要的作用，同时也为房地产业的发展赋予了新的内涵。四是，应该和城市产业结构的调整、生产力布局的调整相结合。五是，应该和我国的住房保障制度相结合。

　　这五个结合是新型城镇化进程中房地产业功能升级之所在。房地产业的发展轨迹只有融入新型城镇化过程中，才能注入持续发展的内力。产业功能的升级规定了房地产开发模式的转型，各个房地产企业的开发模式转型到能适应这种升级的时候，企业不但能够顺应经济社会的发展和新型城镇化的发展，它本身也将更加壮大发展。

　　房地产面临转型契机

　　把新型城镇化作为下一步经济发展的重要引擎与扩大内需的最大潜力，既能拉动投资又能拉动消费。这里的投资包括房地产开发商的投资，消费包含商品房买卖的消费，所以城镇化既是经济发展的重要引擎，也是房地产发展的最大潜力。根据新型城镇化布局的思路要求，二、三线城市人口必将激增，城市的发展空间被进一步打开，这将有利于房地产市场的开发。

　　随着新型城镇化的推进，相关扶持政策集中释放，城市规模不断扩张，城市人口持续增加，房地产史上最大规模的刚需有望被唤醒。“十二五”期间我国将建造住宅6500万套，总面积近55亿平方米。统计数据显示，按照目前GDP的增长速度，未来二三十年内，每年将有一千万左右的人口向城市转移，这将带来劳动生产率和集聚效应的提高，城镇公共服务及基础设施的投入将扩大，居民的收入和消费水平也将增加，进而释放更大的内需潜能，这也是中国房地产行业未来平稳较快发展的动力源泉。

　　城镇化固然是指农村人口转化为城镇人口的一个过程，但这种转化不仅要有广度，更要有深度，即“提高城镇化质量，使之健康发展”。推进城镇化不是简单的城镇人口比例增加、城市面积的扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等等一系列配套由乡到城的重要转变。

　　过去城镇化推进过于倚重房地产业的发展，导致中心城市和大城市人口急剧膨胀，外来者购房需求长期堆积，大幅拉高了一、二线城市的房价。新型城镇化，将重心从土地的城镇化转移到人口的城镇化，这种变化将把房地产市场的结构和未来需求引向更加合理性，也意味着房地产行业在新型城镇化中扮演的角色将有所削弱。

　　新型城镇化的推进对开发商提出了更高更专业的要求，既是机遇也是挑战。随着城市规模的扩张、人口的增加、城市化进程的加快，新型城镇化的基础设施建设规模巨大，城市功能向集约化发展，要求开发商具备对城市进行区域、成片、有规模的开发，具有规模化、高效化、标准化的更专业的城市综合开发能力，能较好满足新型城镇化建设的需求。房地产行业由此面临一个必须转型升级的巨大契机。

　　新型城镇化需要产业支撑

　　内蒙古鄂尔多斯，那里的康巴什新城人迹罕至，是一个典型的将城镇化简单理解为房地产化的失败案例，现在被业界和老百姓叫做“鬼城”。形成康巴什鬼城的根本原因就是没有人气，没有产业的融合，它只是一个简单的造城运动，人口的导入、就业形不成可持续的发展。新型城镇化，是要形成可持续发展的、有产业品牌的、能引导一种城市化生活方式的、有科学合理开发节奏和理念的城镇化。

　　在此背景下，开发商能做些什么？就是去珍惜现有获得的土地资源，去认真仔细研究如何开发新产品，以产业带动整个项目以达到资金流的平衡，带动人口导入、就业和可持续发展，这样才能真正实现开发的价值。另外在寻求产业转型与升级的突破，成立文化产业。　　归根结底一句话，没有产业支撑的、没有人气的房地产化的城镇化，是没有发展前途的。

　　新型城镇化必须“形神兼备”

　　新型城镇化的“新”，首先是新在产业结构上。我国城镇化经历了几次浪潮，每次浪潮所依托的产业不同。第一次浪潮出现于1949至1957年间，以大力发展重工业为背景；第二次出现于1979年至1992年间，以劳动密集型的来料加工生产为特点，是初级外向型经济发展带动起来的；第三次浪潮发生于1993年至今，我国对外开放进一步扩大，加工制造业和服务业同步兴起，城市新区、开发区大量涌现。从2013年开始，我国或将迎来第四次城镇化浪潮。

城镇化不仅要有“形”，更要有“神”，这个“神”,就是居民安居乐业、生活富足、人与自然和谐共处。

新型城镇化背景下，全省各地房产市场均有新机遇

　  新型城镇化发展带来的空间，为城区框架的扩大与房地产业的发展带来了巨大机遇。

一是房地产投资持续增长。

二是商品房的销售量创历史新高。

三是房地产税收稳步增长。

　四是住房消费以本市居民刚需为主。

　　以上特点表明，房地产投资投机性需求得到有效抑制，居民购房趋于理性，消费结构基本合理，住房价格保持平稳，应该说房地产市场调控取得比较明显的成效。

　  推进新型城镇化用好“升、变、保”三字诀

　　新型城镇化的提出，基于三个问题。一是我国经济三驾马车（出口、投资、消费）中消费的最大红利就是城镇化，所以在这阶段提出新型城镇化能够很大拉动消费。二是现在农村80后、90后基本都不种地，城镇化建设能够提升他们的能力，同时也解决他们从农村走向城市过程中的问题。三是城市病的问题。大部分城市的城市病都很严重了，交通问题、服务问题、设施问题……新型城镇化旨在突破解决这些问题。

　　城镇化是一个长期的过程，需要做好研究、规划，做好布局，做好落实。新型城镇化是个战略课题，要做好三个字：升、变、保。升就是提升，提升城镇化的品质；变就是如何让农民变成市民，在变的过程中需要保障和引导农民创业、提升；保就是保障，包括社会保障、住房保障、医疗保障等综合保障。

　　做好这些不能够纸上谈兵，在这里提两条建议。第一，房地产业是建设新型城镇化的主力军，政府要重视房地产业的发展，规范房地产业的发展。第二，建议各位房地产业从业人员，把自身企业做得更有文化、更有服务品质。

　　　新型城镇化为房地产业提供广阔空间的同时，也对房地产提出了更高的要求。包括如何使产品具有个性化、文化渗透力、能引领农民变市民等。

　　新型城镇化进程中，房地产是推动城乡发展，改善二元结构的一个推手。新型城镇化与房地产发展是一个大课题，是一个系统工程，要慢慢来，慢慢完善，不能一窝蜂。

　　改变思路、丰富产品、多方发展，市场一线人士为有效推进新型城镇化建言献策

　　去年十月，中房协组织了一个考察团，到美国奥兰多进行新型城镇化课题的考察。我们在实地考察最大感受就是，城市人都不愿住在城市了，更愿意到乡村去住。因为农村的房子也是流通商品，生态环境比城市好上万倍，有些农村房屋的价格还超过了纽约的价格。所以生态环境与综合环境是影响房价的一个重要因素。

　　我认为，新型城镇化能不能成功，取决于两点，一是农村宅基地及其农屋能不能像当年城镇的“房改房”一样，实行商品化流通；二是农民耕地能不能由当年的“包干到户”升级到“庄园主”，这样会吸引不少资金流向新型城镇。

　　引得来，留得住，加强引导

　　城镇应如何建设？一是价格适宜引得进来。在成本价格上要农民能接受得了。在建设规划方面，应建设一个农民生活便利的核心区，把村落农民凝聚起来，能够把卫生、绿化等进行规整，同时也能照顾农民朋友传统的居住习惯，而不是像城里人住在笼子里面那样的生活。二是留得住，住得舒适有奔头。住在城镇里要有便利性，这种便利是指需要有学校、医院等综合性的市场。三是农村的城镇化可能更需要政府的一些引导。首先是将新农村的规划进行到位，并且指导开发商如何迎合新型城镇化。

　　提升房地产业的社会属性

　　 “暴雨后到各大城市去看海”、“鬼城”、“卫星地图上海南岛的海滩因过度开发已经没有一个完整的海岸线”，这些现象反映出一个共同的问题――前些年城镇化的过程中，还有很多东西是缺失的。新型城镇化就应该和这些缺失的弥补工作紧密结合在一起。这些缺失表明城镇化需要提升。包括品牌、功能和服务上的提升，包括房地产的全面转型。房地产不仅只能满足人们的住房需求，它同时还有众多的社会属性，只有把房地产单一的开发属性向城市经营管理转变，才能把房地产业的发展和城镇化紧密联系起来。因此，房地产的转型过程定会出现一些新的概念，比如总部经济、孵化基地等，这些都是跟服务化产业化密不可分的,房地产业的内容是多样性的。

　　丰富产品类型

　　我们是人口大国，要发展到发达国家的层次，途径之一就是推进新型城镇化。新型城镇化除了要有完善的学校、医院等基础设施配套，至关重要的是必须要有人员能进得来，而目前的房价让农民工进城后，仿佛被一道围墙隔在外面永远翻不过去。房价高企，是因为供需不平衡，关键是土地供应跟不上。因此，要有序推进新型城镇化，首先土地供应量应该尽快补上。

　　另外，新型城镇化的过程中，应该保证市场产品的丰富性。目前房源同质化非常严重。南昌市中心、红谷滩中心区、红角洲等不同的区域，价格都很接近，正因为每个房地产的开发标准制度都差不多。我们是否应该考虑，生产更丰富的产品以满足不同层次的消费者的消费需求。

　　与此同时，房价保持适度的增长是应该的，适度的调控也是可行的。基础设施的完善、房地产的发展都需要房价有一定的增长，房地产发展以后，钱可以投资到保障房、廉租房的建设，满足不同人群的需求。

　　做好生态开发与高性价比开发

　　强调“以人为本”的新型城镇化，既给楼市经济带来新机遇，也给房地产开发提出了更高的要求。那么，房地产界应如何去迎合新型城镇化建设呢？

一是致力推广生态康居开发理念，开发新型生态康居小区。随着生活水平的提高，越来越多的市民将进入“改善型需求”。为此，开发企业在注重楼房质量的同时，还应强化小区环境营造，有条件的甚至可以引进生态科技开发设施与理念。

二是追求“性价比开发思路”，满足在新型城镇化进程中不同层次的购房需求。在新型城镇化进程中，将会不断涌入新市民，这些新增市民的购房需求，一般看重“性价比”较高的楼盘。

　　造高质楼盘满足高质量城镇化

　  城镇化蕴含着我国最大的内需潜力。有预测数据显示，到2030年，城镇化率将达到65%左右，城镇将新增3亿多人口。农民转为市民，意味着消费观念的更新和消费结构的升级。据测算，一个农民真正成为城市居民，其收入和消费至少增加3倍以上；另外，每增加一个城镇人口，可以带动至少10万元固定资产投资。

　　新型城镇化背景下，房地产企业不能只看到需求，而应主动在新一轮机遇下实现转型升级。首先，要强调项目的亲和性，项目不一定是以大为美，有些项目小巧而精致，同样能够做到让人流连忘返。其次，房地产企业还应该主动与政府、规划部门对接，在城市化过程中做好服务的角色。另外，业内应加强复合型地产的研究和实践；比如说，自己开发的楼盘小区，是不是能满足社交的需求？是不是能够把人留下来？不仅安居，而且还要考虑“乐业”。既能够满足居住，又能够满足生活需求，还能够实现乐业的城镇化，才是高质量的城镇化。楼盘开发也是如此。

　　发展产业地产有利新型城镇化的可持续发展

　　新型城镇化需要重视“两个”支撑。第一是产业的支撑。城市发展一定要重视“产城融合”，要把产业规划与城市规划放在同等地位。第二是服务业的支撑。新型城镇化建设，是以人为本的城镇化，城市建设要围绕人们的需求做好服务规划，既有生活上的物质需求、也有文化等层面的精神需求；规划好服务业，实际上就是在培育以服务业为主的第三产业经济。

建设新型城镇化，需要接地气，需要实实在在地推进产业发展与服务业的培育。实践一再证明发展产业地产，能够有效推进产业发展与培育服务业。所谓产业地产，是以产业为依托，以地产为载体，开发对象为标准化厂房、现代公寓、星级写字楼、产业综合体等。产业地产，能形成强大的产业链和服务功能，能有效培育以服务业为主的第三产业经济。正因如此，各地政府开始关注与培育产业地产。

新型城镇化的推进，要与改革的红利结合起来，同时要依靠改革。农民工与中小企业，都处在市场中相对弱势的地位，购买力有限。结合几年龚杏产业城的实践，借鉴我国东部地区的新做法，在此呼吁通过改革创新，出台一些支持工业地产的政策。工业地产，现阶段的产权分割就没有住宅那样灵活，但工业地产，因中小企业主的需求有差异，正需要产权灵活分割。还有工业地产的信贷支持、抵押与流转等，都需要出台更加灵活的政策。

　　总结规律，客观定位，房地产业在新型城镇化的发展进程中要起好服务作用

江西的房地产业总体形势良好，城镇化的进展较快，房地产业发展平稳。2012年，全省完成开发资金逾900亿元，同比增长11.8%，销售面积2000多万平方米。

江西的城镇化与房地产业存在差距，江西的城镇化率同比全国平均水平相差5个百分点。江西房地产业开发增速低于全国水平，同时低于中部地区平均速度6个百分点。科学推进城镇化与房地产发展，需要走一条科学发展城镇化的新路径。

　　推进新型城镇化首先要把龙头工作做好，即提高城镇化的规划水平。建议多规合一，实现城乡建设规划的全覆盖，用规划来统领建设。

　　其次，提高城镇化质量和水平，迫在眉睫。城镇化不仅是城市人口的增加、面积的扩张，更有人居环境的改善，让老百姓生活得更幸福。低水平城镇化的核心是缺乏配套的建设和产业的支撑。如果解决了老百姓住房、社会保障、子女的教育等一系列配套设施，城市的承载力度加大，城镇化必将是可持续的。

　　另外，要提高城镇化的统筹协调发展水平。建立大中小城市的协调发展，是一个多层次的功能体系，关注小城市和重点镇的建设至关重要。农民有一个思想：离土不离乡。中国农村最大的特点是点多面少，如果把一部分农村的人员集聚到重点镇和小城市，一方面可以缓解小城镇的扩充压力，而且可以把土地集中起来，利用这个广阔的土地资源，提高生产水平。

　　房地产的发展对新型城镇化的发展不能是主导作用，而是服务作用。那么房地产业怎么抓住机遇，怎么对新型城镇化的发展作出贡献，做好服务呢？就是要把房子的品质搞好。